物业公司有哪些开支？万户大盘一年纯利630万？剩余的钱去哪了？

  小区一共44栋楼盘，其中40栋住户区，4栋写字楼，每栋33层，每层7户，共计9240户，住户面积为65平、75平、85平、88平、96.3平、115平、128平。（大户型居多）

  150元一月一户物业费：公摊电费12元/月；物业费0.9元/平/月，86.67元/月；电梯费0.45元/平，45.33元/月；垃圾费6元/月；合计150元/月，9240户入住率9成，没有入住的按照0.3成物业费计算，合计月入128.89万人民币，年入1546.68万人民币。

  买房不可怕物业才可怕：按照住户70年产权来算，刨除水电费，一年物业收费1800，70年，12.6W，此刻的感觉好像住30年公租房！

  人效支出：30名保安12小时一班，两班倒月薪4000，一年144万；保洁20名月薪3000，一年72万；水电工2名，月薪6000，一年14.4万；文职收费员、财务、出纳、经理20名平均4500月薪，一年108万；司机4000（一段时间倒一次垃圾）厨师2名（大锅饭）1万月薪，一年16.8万；一日两餐伙食标准按照10元（集体采购便宜）共计员工75人，年食材采购27万，人效支出382.2万。

  电梯保养维护：一般的维保方式分为半包，全包，半包是电梯坏了维修企业能免费更换一定价格的配件，一般是一月在300到450左右。全包就是所有电梯配件坏了都由维修企业无偿换一般是一月在800到1000左右，由于市场之间的竞争激烈，全包在4000左右，电梯数量较多可以压倒2000左右，一部电梯2000，一栋4部，共计64万。虽说部分物业公司会在一定年限更换电梯，但你见过有几个更换的！

  一年算200万的维护建设费足矣：如小区绿化，水管暖气维修，设施设备在建设，在物业管理活动中直接消耗的很多材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。 固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费，等等一系列杂费一年200万支出够了！不要说停车场的水管通风一系列，哪些都有停车费！

  一个万户大盘物业公司一年利润900万，这简直是躺赚呀！再扣除税费：营业税：税率5%；城建税：税率7%（市区）5%（县城镇）1%（其他）；教育费附加：税率3%；企业所得税率一般是25%。而合乎条件的小型微利企业，所得税的税率一般为20%。国家重点扶持的高新技术企业，所得税的税率一般为15%。一共按照30%计算，900W缴纳270万的税款，剩余净利润630万那剩余的钱进了谁的口袋。

  办公场地税点0支出：办公场地吧，在业主的公摊面积上，员工住宿吧，还在业主的公摊面积上，水电费更不用说了，还是在业主的公摊上！以上这些收入并没有计算1W个停车位及4栋写字楼收入。

  物业对于公共部分的收益：大部分情况下只有业主委会委托的经营管理权，那给了物业的资金，并不意味着物业可以肆意使用作为物业自己的收入。而是要将其中的部分，按照之前约定的比例来用，在小区的日常维护上，比如在停车收费上，物业公司承担了义务，管理和维护了车辆的情况，付出了劳动，所以正常的情况下，这部分的公共收益他们是享有部分权利的。北京等城市，规定的是车位租金物业三成，另外七成，为业委会所有。以及其他公共收益部分，也是交给物业公司来进行日常管理的，大多数都用在小区的日常维护。

  广告以及别的部分的收入：应该全部归属于公共收益，物业只拥有经营权，没有收益权。为了引入好的品牌，会跟物业签订一个补偿协议，用公共收益的部分来弥补品牌物业费的不足。在使用公共收益的过程中，物业应该按照合同规定，每一笔资金都记录下来，定期公开账目，以供业主们随时查看，即使是收益没有用完，那剩余的钱也会转入到维修基金账户上，留作以后使用，但从多数的物业公示之中显示并没有赚钱，反而每年还在亏损，这其中的猫腻懂得自然懂，反正物业公司老板没少挣！

  当然物业公司也需要资质：一级资质：注册资本500万以上，中级以上职称人员不低于20名，相关从业人员不少于30人，管理两种类型以下物业：①多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼或厂房50万平方米。

  二级资质：注册资本300万以上；中级以上职称人员不低于10人，相关从业人员不少于20人；管理两种类型以下物业：①多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼或厂房20万平方米。

  三级资质：注册资本50万以上；相关从业人员不少于10人，中级以上职称人员不少于5人；有委托的物业管理项目；服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

  物业资质办理所需要的材料：取得营业执照之日起30日内，向工商注册所在地的主管部门进行资格申请，所需要的材料：营业执照、公司章程（财务知道）、验资报告、法人身份证、物业管理专业技术人员的职业资格证书与劳动合同、办公场所和规章制度证明（房产证或购房合同，制度拍照即可）第一次申请资质等级核定四级资质，也叫暂定三级，一年暂定期。一年后，业绩达到了相应的标准，才能够直接进行物业资质升级。

  目前物业公司盈利模式较为透明：如碧桂园物业承包了西安国际机场T2/T3航站楼的物业管理，投标约定说一年给你3000万，你去做吧！而后物业公司找到人力资源/劳务公司，一年给你1500万，你招150个保洁，150个保安，你把基层人员统一管理；劳务公司发3500工资，一年人效1260万，招聘成本、管理成本40万，一年赚200万；此时物业公司，在聘20个领导文职，10名水电维护保养，及电梯维护保养花500万；一年净赚1000万！当然至于怎么接业务，怎么谈合作，那就得看你的关系硬不硬了！